Impuestos y gastos al comprar en subasta: ITP, IBI, comunidad y el coste real

La razón número uno por la que una subasta "barata" deja de serlo no son los okupas ni las sorpresas del interior: es la distancia entre la puja y el coste total. Sobre el remate se liquidan impuestos, se pagan aranceles registrales y, por ley, el inmueble responde de ciertas deudas del anterior propietario aunque no sean tuyas. Nada de esto es opcional y casi nada aparece en la ficha de la subasta: hay que calcularlo antes de pujar, no descubrirlo después del decreto.

Las cargas que subsisten tienen guía propia y el circuito posterior al remate, la suya. Esta se queda con el bloque que en aquellas solo se menciona de pasada: los impuestos y gastos de la compra, línea a línea.

Toda transmisión onerosa de un inmueble tributa por uno de dos caminos, incompatibles entre sí: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modalidad transmisiones onerosas) o el IVA. No eliges tú: lo determina quién transmite y qué se transmite. La regla general en subastas de vivienda usada de un particular es ITP, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma —como orden de magnitud, suele moverse en un dígito alto, con tipos reducidos en algunos supuestos (jóvenes, familia numerosa, VPO) según la CCAA—. No des por buena ninguna cifra genérica: consulta la normativa vigente de tu comunidad.

El camino del IVA aparece cuando el transmitente actúa como empresario o profesional, algo habitual en subastas concursales o de bienes de sociedades: primera entrega de edificación, o segunda entrega con renuncia a la exención. En estos casos puede operar además la inversión del sujeto pasivo (artículo 84.Uno.2º de la Ley del IVA), un mecanismo con el que el IVA lo autoliquida el comprador. Y cuando la operación va por IVA, entra en juego el AJD sobre la documentación. Si tu caso huele a IVA, es territorio de asesor: los errores aquí se pagan con recargos.

El plazo tampoco espera: la autoliquidación del ITP se presenta, en general, en torno a un mes —unos treinta días hábiles según la comunidad— desde el devengo, ligado al decreto de adjudicación. Ponlo en el calendario el mismo día que te notifiquen el decreto.

Aquí está el euro más caro del artículo. Desde la Ley 11/2021 (en vigor el 1 de enero de 2022), la base imponible del ITP es, con carácter general, el valor de referencia de Catastro cuando existe, salvo que el valor declarado sea superior. Y en subastas eso importa muchísimo: es perfectamente posible rematar un piso muy por debajo de su valor de referencia, y que Hacienda te liquide el impuesto sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste.

¿No había una regla especial para subastas? La ha habido: el reglamento del impuesto ha venido admitiendo que en adquisiciones en subasta pública la base sea el precio de remate. Pero la reforma de la base imponible ha abierto discrepancias interpretativas entre administraciones autonómicas sobre cómo conviven ambas reglas, y no hay hoy un criterio único que se pueda prometer por escrito. La postura honesta es incómoda pero simple: nadie puede garantizarte cuál aplicará tu oficina liquidadora.

En una compraventa ordinaria, la escritura notarial arrastra el AJD en su modalidad de documentos notariales. En una adjudicación judicial el título es otro: el testimonio del decreto de adjudicación, que no es una escritura, por lo que esa modalidad no opera igual que en una compra normal —un pequeño ahorro estructural de la vía judicial—. El AJD sí reaparece si además formalizas una hipoteca en escritura pública; en ese caso, el sujeto pasivo del AJD del préstamo hipotecario es el prestamista desde el Real Decreto-ley 17/2018, no tú.

• Registro de la Propiedad: la inscripción de la finca a tu nombre y la ejecución del mandamiento de cancelación de cargas devengan aranceles. Son cientos de euros, no miles, pero van a la hoja.
• Gestoría: opcional si haces tú la liquidación y la inscripción; habitual si prefieres delegarlo. Pide presupuesto cerrado.
• Copias y testimonios del juzgado: coste menor, pero el seguimiento del expediente hasta tenerlos es tuyo, como contamos en la guía del después del remate.

Hay dos deudas que no necesitan estar inscritas en el Registro para acabar en tu coste total, porque la ley hace responder al propio inmueble. La primera es el IBI: la Ley de Haciendas Locales prevé la afección real del bien al pago de las cuotas pendientes en los cambios de titularidad, así que los recibos que dejó sin pagar el anterior propietario son un riesgo real para el adjudicatario aunque la deuda fuera de otro. La segunda son las cuotas de comunidad: el adquirente responde con el propio piso de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, redacción vigente).

• Consulta en el ayuntamiento o su sede electrónica si la finca tiene recibos de IBI pendientes; con la referencia catastral suele bastar.
• Pide a la comunidad (administrador o presidente) el certificado de deudas, y pregunta también por derramas aprobadas y pendientes.
• Suma ambos importes a la hoja de coste. El detalle de cómo funcionan estas afecciones —y el resto de cargas que subsisten— está en la guía de cargas y gravámenes.

La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite, y en una transmisión onerosa el sujeto pasivo es, con carácter general, el transmitente. En una subasta eso suele significar que no es tu impuesto: corresponde al ejecutado. Aun así, dos comprobaciones prudentes: revisa la ordenanza y la práctica de tu ayuntamiento para tu supuesto concreto, y ten presente la otra cara de la moneda —el día que revendas el inmueble, la plusvalía de esa transmisión sí será tuya, y entra en la cuenta de rentabilidad de la operación junto con la ganancia patrimonial en el IRPF.

Pongamos números a la ecuación. Ojo: es un ejemplo ilustrativo con cifras redondas inventadas para ver la mecánica, no datos de mercado ni tipos reales de ninguna comunidad. Imagina un piso con valor de subasta de 100.000 €, rematado en 80.000 €, con un valor de referencia de Catastro de 110.000 € y sin cargas anteriores que subsistan.

La moraleja no son los números, es la estructura: un remate de 80.000 € se convirtió en una compra de 99.000 € sin que pasara nada raro —sin okupas, sin cargas preferentes, sin sorpresas—. Si el piso vale 115.000 € en mercado, la operación sigue teniendo sentido; si vale 95.000 €, el "chollo" nunca existió. Y fíjate en la segunda línea: la diferencia entre liquidar sobre el remate o sobre el valor de referencia es, en este ejemplo, de más de dos mil euros. Por eso esa duda se resuelve antes de pujar.

La ecuación se despeja hacia atrás: valor de mercado, menos el margen que exiges, menos impuestos en su escenario prudente, menos Registro y gestoría, menos IBI y comunidad confirmados, menos cargas que subsistan, menos posesión y reforma. Lo que quede es tu puja máxima, y se decide en frío, antes de la subasta —recuerda que el depósito del 5 % del valor de subasta se consigna para pujar (artículo 647 de la LEC) y que, si ganas, tienes cuarenta días para consignar el resto en inmuebles (artículo 670): la liquidez para los impuestos y gastos tiene que estar prevista en el mismo calendario.

1. 1Consulta el valor de referencia en Catastro y calcula el impuesto en el escenario caro; confirma el criterio de tu CCAA si la diferencia mueve la operación.
2. 2Determina si tu caso va por ITP o por IVA; ante la duda, asesor antes que puja.
3. 3Pide IBI pendiente al ayuntamiento y certificado de deudas a la comunidad en cuanto el lote pase tu primer filtro.
4. 4Cierra la hoja de coste total y fija la puja máxima; en caliente no se recalcula nada.

El resto del método ya lo conoces: los riesgos de la compra en subasta y su análisis previo no cambian porque el bloque fiscal esté bien hecho. Para la parte de encontrar y cribar, el buscador de subastas.ai filtra las subastas activas por provincia, tipo de bien, valor y fecha de fin, y los planes de pago añaden análisis de cargas y rentabilidad como primera aproximación; la liquidación del impuesto, esa, sigue siendo tuya y de tu asesor.