Cómo financiar una compra en subasta (y por qué la hipoteca normal no llega a tiempo)

La pregunta «¿puedo financiar una compra en subasta?» suele hacerse mal, porque presupone que el obstáculo es que un banco te diga que sí. No lo es. El obstáculo es cuándo tiene que estar el dinero. En una subasta judicial el pago se parte en dos momentos con reglas distintas, y el segundo llega mucho antes de lo que cualquier hipoteca de compra puede firmarse.

1. 1Para pujar: un depósito del 5 % del valor de subasta (artículo 647 de la LEC; en inmuebles, artículo 669.1). Se bloquea electrónicamente en el Portal de Subastas del BOE —hace falta Cl@ve o certificado digital— y, si no ganas, se libera.
2. 2Si ganas: el resto del precio. En inmuebles, cuarenta días desde la notificación de la aprobación del remate (artículo 670.1); en bienes muebles, aún menos (artículo 650). No es orientativo: es el plazo.

Todo lo demás se deduce de esa cuenta: en una subasta el dinero grande tiene que estar disponible en semanas, no en meses. El circuito completo tras el cierre está en qué pasa después de ganar una subasta; aquí nos quedamos con la parte que decide si llegas a ese circuito.

Hay una razón de calendario y una de fondo, y la de fondo es peor. La de calendario: una hipoteca con consumidores se rige por la Ley 5/2019 (LCCI), que obliga al banco a entregarte la FEIN y a respetar un periodo de reflexión de diez días naturales antes de la firma, además del acta notarial previa. Súmale la tasación oficial, el estudio de riesgos y la agenda de la notaría: el proceso está diseñado para no comprimirse.

La de fondo: una hipoteca de adquisición se firma sobre el inmueble que compras, y un banco no puede tomar como garantía un bien que todavía no es tuyo ni consta a tu nombre en el Registro de la Propiedad. En una subasta la propiedad se adquiere con el decreto de adjudicación, que solo se dicta DESPUÉS de consignar el precio completo, y la inscripción llega más tarde aún, tras liquidar los impuestos. Es el huevo y la gallina de la financiación en subasta: para hipotecar necesitas ser titular, y para ser titular necesitas haber pagado.

Por eso la respuesta honesta a «¿me darán una hipoteca para pagar el remate?» es que, salvo estructuras muy concretas que cada banco valora caso a caso, no. Lo que se financia en subasta es la liquidez para consignar; el inmueble se hipoteca —si se hipoteca— cuando ya está inscrito a tu nombre. Pagar primero e hipotecar después, o entrar con quien ya tiene el dinero.

Todas las vías realistas tienen algo en común: el dinero existe o está comprometido ANTES de pujar y no depende de que el inmueble subastado sirva de garantía. De más a menos sencilla:

Dos avisos sobre las filas finales. En «socios o inversores», la adjudicación va a nombre de quien puja: cambiar el titular después es una segunda transmisión con sus propios impuestos. Y la cesión de remate está reservada por el artículo 647.3 de la LEC al acreedor ejecutante y a los acreedores posteriores: si eres postor ordinario y ganas, no puedes «ceder» a un tercero con liquidez. Cómo funciona de verdad esa figura está en qué es la cesión de remate.

El plan más habitual entre quienes no compran íntegramente con ahorros: consignar con liquidez propia o prestada, esperar a tener el inmueble inscrito y entonces pedir un préstamo con garantía hipotecaria sobre él para recuperar la liquidez o cancelar el puente. Funciona, con tres matices.

• No es una hipoteca de compra. Al ya ser titular, el banco lo suele tratar como un préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble en propiedad, y ese producto, en general, se concede con un porcentaje menor sobre la tasación y con condiciones algo peores que una hipoteca de adquisición. Cuánto, depende de la entidad, de tu perfil y del inmueble: pídelo por escrito.
• Antes de inscribir hay que liquidar. El ITP —o el IVA en ciertos casos empresariales— y, cuando proceda, el AJD se pagan antes de que el Registro inscriba a tu nombre, con tipos que fija cada comunidad autónoma. Ese dinero también tiene que estar, y no lo adelanta una hipoteca que aún no existe. Línea a línea, en impuestos y gastos al comprar en subasta.
• Los tiempos los marca el juzgado. Entre la consignación y el testimonio del decreto que te permite inscribir pueden pasar semanas o meses, y varía muchísimo entre juzgados. Cualquier cifra media que te den es inventada; presupuesta el escenario lento.

Un dato menor pero útil: si esa hipoteca posterior se formaliza en escritura pública, el sujeto pasivo del AJD del préstamo hipotecario es el prestamista, no tú, desde el Real Decreto-ley 17/2018.

Financiar «la compra» no es financiar el precio de remate. Es financiar todo lo que hay entre la puja ganadora y una vivienda inscrita, libre y en condiciones, y buena parte de ese dinero se necesita en fechas distintas:

Las dos últimas filas son las que más operaciones estropean, porque no se ven en el portal. Una hipoteca anterior a la carga que se ejecuta no se cancela con la subasta: subsiste, te subrogas en ella y se suma de facto al precio. Cómo distinguirla de las que sí desaparecen está en la guía de cargas y gravámenes. Y una vivienda ocupada exige capital inmovilizado durante un tiempo que nadie puede prometerte: con un puente que cuesta cada mes, esa incertidumbre tiene precio.

La financiación en subasta se cierra antes de la subasta; después solo se ejecuta. Lo que conviene tener resuelto antes de bloquear el primer depósito:

1. 1Fija tu puja máxima despejando hacia atrás desde el valor de mercado: impuestos en su escenario caro, Registro, cargas que subsisten, posesión y obra. Esa cifra manda sobre cualquier emoción el día del cierre.
2. 2Decide de dónde sale el resto del precio y ponle fecha: ¿está en cuenta hoy? ¿Es un préstamo sobre otro inmueble ya firmado? ¿Un puente con oferta vinculante por escrito? Si la respuesta es «el banco dice que sin problema», todavía no tienes financiación.
3. 3Si vas a hipotecar después, habla ya con la entidad como lo que será: un préstamo con garantía hipotecaria sobre un inmueble comprado en subasta. Pregunta qué porcentaje sobre tasación contemplan y qué documentación pedirán.
4. 4Reserva aparte el dinero de los impuestos y del Registro: hace falta antes de inscribir, y la hipoteca posterior no lo adelanta.
5. 5Añade un colchón para el escenario lento: meses de puente, comunidad e IBI sin disponer del inmueble, y una obra que no has visto.
6. 6Decide a nombre de quién se compra —persona física, sociedad, varios titulares— antes de pujar, porque el decreto irá a nombre de quien puje.
7. 7Ten operativos Cl@ve o el certificado digital y la cuenta desde la que se bloqueará el depósito: el portal no espera.

• Pujar contando con una hipoteca de compra sobre el inmueble subastado. Es el error original: no puede firmarse a tiempo ni sobre un bien que aún no es tuyo. Se paga con el depósito.
• Confundir una conversación con una financiación. «Sin problema» no es una oferta vinculante. Solo cuenta lo que está firmado o en cuenta antes de pujar.
• Olvidar que el plazo corre desde la notificación. Cuarenta días es menos de lo que parece si el dinero está en un producto que tarda en liberarse o en una venta que aún no se ha cerrado.
• Financiar el remate y no los impuestos. La liquidación del ITP y el Registro llegan antes de inscribir, y sin inscripción no hay hipoteca posterior: la cadena se rompe por el eslabón que no presupuestaste.
• Ignorar las cargas anteriores. Un remate barato con una hipoteca preferente viva no es barato: esa deuda subsiste y se suma a tu precio real. La certificación de cargas se lee antes de pujar.
• Comprar con puente sin margen para el escenario lento. Si la operación solo sale con un juzgado rápido y la vivienda vacía, la operación no sale: se presupuesta con el juzgado lento y la vivienda ocupada.

Nada de esto reserva la subasta a los grandes patrimonios: la reserva a quien llega con el dinero resuelto. Si estás empezando, el proceso de principio a fin está en las subastas judiciales; la financiación es el capítulo que conviene leer antes de enamorarse de un piso.