Alquilar un piso comprado en subasta: la rentabilidad real

La cuenta más fácil de hacer es también la más engañosa: renta anual dividida entre el precio de remate. Sale un porcentaje alto, porque el remate en una subasta judicial suele quedar por debajo de lo que costaría el mismo piso en una compraventa normal, y esa cifra se convierte en el argumento para pujar. El problema es que divide por un número que no es lo que pagas y usa una renta que no descuenta nada.

• Rentabilidad bruta: renta anual entre el precio. Solo sirve si el precio es el precio REAL de compra, con todo lo que la subasta añade encima del remate.
• Rentabilidad neta: la misma renta menos los gastos que soportas cada año aunque el piso esté vacío: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses sin inquilino.
• Rentabilidad real: la neta después del IRPF y contando desde cuándo cobras de verdad, que en una subasta llega bastante más tarde que en una compra con llaves en mano.

Este artículo es el método para pasar de la primera a la tercera con las cifras del piso que estás mirando. No hay rentabilidades medias ni datos de mercado: cada zona, cada juzgado y cada piso dan un resultado distinto.

El denominador correcto es el coste total de tener el piso inscrito a tu nombre, libre y en condiciones de alquilar. Sobre el remate se apilan partidas que no aparecen en la ficha, y algunas son deudas del anterior titular que la ley hace viajar con el inmueble.

Cada partida está desarrollada en la guía de impuestos y gastos y en la de cargas y gravámenes. Para la rentabilidad basta con una regla: el precio real es el remate más todo lo anterior, y si alguna línea no la puedes cifrar, ponle su escenario caro.

El edicto indica la situación posesoria, y esa línea cambia la cuenta más que cualquier impuesto. Con el decreto de adjudicación puedes pedir al tribunal que te ponga en posesión del inmueble (artículo 675 de la LEC); si hay ocupantes, el juzgado resuelve en un incidente si tienen derecho a permanecer y, si no lo tienen, acuerda el lanzamiento. Ese circuito tiene dos precios: el dinero de la asistencia jurídica, y los meses en que pagas comunidad e IBI sin cobrar nada.

Cuánto tarda depende del juzgado y de si los ocupantes alegan algún derecho: no hay una cifra que valga para todos. Y si lo que hay es un contrato de arrendamiento vigente, puede que tengas que respetarlo durante un tiempo, con un inquilino y una renta que no has fijado tú. Los escenarios y lo que puedes comprobar antes de pujar están en comprar una vivienda ocupada en subasta. Para la rentabilidad, trátalo como meses adicionales sin renta más una partida de gastos jurídicos, ambos sumados al precio real.

En una compra normal, firmas, recoges las llaves y el piso puede estar alquilado en semanas. En una subasta el dinero se bloquea mucho antes de que el piso produzca nada, y esa distancia es rentabilidad perdida que ninguna fórmula recoge.

1. 1Depósito: el 5 % del valor de subasta se bloquea en el Portal de Subastas del BOE, con Cl@ve o certificado digital, antes de pujar.
2. 2Resto del precio: en inmuebles, cuarenta días desde la notificación de la aprobación del remate para consignarlo. Desde aquí el capital está inmovilizado al completo.
3. 3Decreto de adjudicación y testimonio: los dicta el juzgado a su ritmo; semanas o meses, según el partido judicial.
4. 4Impuestos e inscripción: el ITP se liquida antes de inscribir; hasta entonces el piso no consta a tu nombre y difícilmente lo hipotecas o lo alquilas con garantías.
5. 5Posesión: inmediata si está vacío y te entregan llaves; un incidente y un lanzamiento si no.
6. 6Reforma, publicación del anuncio, selección del inquilino y firma del contrato.

Con el piso ya alquilado, la renta que entra no es la renta que te queda. Estas partidas se repiten cada año y ninguna desaparece porque el piso lo compraras barato:

• IBI: lo paga quien es titular a 1 de enero; en un alquiler de vivienda lo habitual es que lo soportes tú.
• Comunidad y derramas: cuota mensual más las obras que apruebe la junta, que se pagan por cuota de participación.
• Seguro: el del continente como mínimo; el de impago de rentas es opcional y reduce el riesgo a cambio de prima.
• Vacío: meses entre inquilinos. Un mes al año equivale a renunciar a algo más del 8 % de la renta anual; si la zona tiene poca demanda, presupuesta más.
• Mantenimiento y reparaciones: calentador, electrodomésticos, pintura entre contratos. Una provisión anual, aunque un año concreto no se gaste.
• Gestión: si delegas la administración del alquiler, un porcentaje de la renta.
• IRPF: la renta tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Se deducen los gastos anteriores, los intereses si has financiado y la amortización del inmueble (no del suelo); cuando el inquilino la destina a vivienda habitual, la ley prevé una reducción del rendimiento neto cuyo porcentaje depende del caso y de la redacción vigente en cada ejercicio. Lo que queda se suma a tu base imponible y tributa a tu tipo marginal.

Dos avisos más. El contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que da al inquilino de vivienda una prórroga obligatoria de varios años: la renta que fijes hoy es la que tendrás, con las actualizaciones que permita la ley, durante bastante tiempo. Y en las zonas declaradas tensionadas pueden aplicarse límites a la renta según la normativa vigente: compruébalo antes de suponer una renta de mercado.

Un caso declaradamente hipotético, con números redondos que no describen ningún piso ni ninguna ciudad real. Sirve para ver dónde se rompe la cuenta; sustitúyelos por los tuyos. Supongamos un piso rematado en 100.000 €.

Del 8,4 % que vende la operación al 4,9 % antes de impuestos, sin contar todavía el IRPF ni el calendario. Si el primer recibo llega ocho meses después de consignar, el año uno rinde poco más de la mitad de eso; y si el piso estaba ocupado, el lanzamiento sube el precio real y baja la renta del primer año a la vez. Repite el cálculo con tres escenarios (rápido, normal, lento) y decide con el lento.

La misma compra tiene dos salidas y conviene decidir cuál persigues antes de pujar, porque cambian la puja máxima. Vender tras reformar convierte el descuento en un beneficio de una vez: al precio de venta se le resta el precio real, los gastos de la venta y los impuestos de la ganancia (IRPF como ganancia patrimonial y plusvalía municipal, que en una venta paga quien transmite), y el resultado se compara con el tiempo que el capital ha estado inmovilizado. Depende de que exista comprador al precio que supones, algo que en una subasta no has podido comprobar visitando.

Alquilar convierte el descuento en una renta recurrente sobre un capital que no recuperas hasta que vendas. Encaja con quien quiere flujo y horizonte largo, y exige aceptar la prórroga obligatoria de la LAU y la gestión del inquilino. Ninguna es mejor en abstracto: la vía correcta es la que sigue saliendo con tus cifras en el escenario lento. Lo que ocurre entre el cierre de la puja y las llaves está en qué pasa después de ganar una subasta.

La rentabilidad no se calcula después del remate para ver qué ha salido: se calcula antes, al revés, para fijar la puja máxima. Parte de la renta que puedas defender en esa zona, resta los gastos anuales, decide qué rentabilidad neta exiges y despeja el precio real que la cumple. A ese precio real le restas impuestos, Registro, deudas heredadas, obra y meses sin renta, y lo que queda es lo máximo que puedes pujar. Todo lo que subas por encima el día del cierre lo pagas con rentabilidad.

En el buscador de subastas.ai puedes filtrar subastas activas por provincia, tipo de bien, valor de subasta y fecha de fin, y cada ficha reúne el edicto, la situación posesoria y la documentación disponible: los datos que alimentan las primeras filas de esta hoja. Los planes de pago añaden análisis de cargas y una primera aproximación a la rentabilidad como punto de partida; la cuenta con tus cifras y la decisión de puja siguen siendo tuyas. Si estás empezando, el procedimiento completo está en las subastas judiciales y de dónde salen los datos, en qué es subastas.ai.