Subastas notariales: cómo funcionan y en qué se diferencian de las judiciales

Las subastas notariales son las que dirige una notaría en lugar de un juzgado. Comparten portal y forma de pujar con las subastas judiciales, pero cambia el origen del procedimiento, quién lo tramita, qué protecciones tiene quien debe, cómo se toma posesión del bien y qué documento acaba en el Registro. En la respuesta de ayuda sobre tipos de subasta está la foto general; aquí bajamos al detalle de la vía notarial.

Hay dos clases. La primera y más frecuente es la venta extrajudicial de un bien hipotecado: el artículo 129 de la Ley Hipotecaria permite que, en la propia escritura de hipoteca, las partes pacten que, si se deja de pagar, la entidad acreedora pueda vender el bien ante notaría sin pasar por el juzgado. Ese pacto es la llave: sin él no hay venta extrajudicial posible. El procedimiento se tramita conforme a los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

La segunda es la subasta notarial voluntaria: una persona o una empresa que quiere vender un bien —para repartir una herencia, disolver una sociedad o por cualquier otro motivo— encarga a una notaría que lo subaste. La regula la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, que introdujo en la Ley del Notariado los artículos 72 a 77. Aquí no hay deuda impagada ni ejecución: hay alguien que vende y elige la subasta como forma de hacerlo.

Desde las reformas de 2015 las subastas notariales dejaron de celebrarse en la sala de la notaría y pasaron al mismo sitio que las judiciales: el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es). Tanto la venta extrajudicial como la subasta voluntaria se celebran allí de forma electrónica, y para pujar necesitas lo mismo que en una judicial: alta previa en el portal e identificación con Cl@ve o certificado digital. Si ya sabes pujar en judiciales, la mecánica te resultará idéntica; el trabajo distinto está en lo que compruebas antes.

• El alta en el portal y el certificado se preparan con días de antelación: la subasta no espera.
• La ficha resume; el anuncio íntegro y su documentación mandan.
• El depósito se consigna en el propio portal, con el importe que fije el anuncio.

En la vía judicial, la subasta la convoca y dirige el Letrado o la Letrada de la Administración de Justicia (LAJ) del juzgado que tramita la ejecución: aprueba el remate, dicta el decreto de adjudicación y expide el testimonio con el que se inscribe el bien. Incidencias, oposiciones y recursos se resuelven dentro del propio procedimiento.

En la vía notarial, quien conduce el procedimiento es la notaría: requiere de pago a quien debe, pide la certificación de cargas al Registro, publica el anuncio, celebra la subasta y, pagado el precio, otorga la escritura de venta a favor de la persona adjudicataria. Lo que no puede hacer es resolver una controversia: si surge una discusión de fondo sobre la deuda o el título, el procedimiento se detiene y pasa al juzgado.

En las subastas judiciales el depósito lo fija la ley: desde la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, el 20 % del valor de subasta en inmuebles y el 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 €, para las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (en las anteriores sigue aplicándose el 5 %). Es un dato que puedes dar por bueno antes de abrir el anuncio.

En las notariales, no. La venta extrajudicial remite en varios puntos a la Ley de Enjuiciamiento Civil y la subasta voluntaria tiene reglas propias; en la práctica, el depósito, la duración, las pujas mínimas y la forma de pago se recogen en el anuncio y en el pliego de condiciones de cada subasta. No traslades la cifra de las judiciales por inercia: abre el anuncio, localiza el depósito que fija y comprueba el plazo de pago antes de planificar la liquidez.

La venta extrajudicial fue durante años un procedimiento rápido y con pocas defensas para la persona deudora. Las reformas posteriores corrigieron eso en parte, y el artículo 129 de la Ley Hipotecaria incorpora hoy salvaguardas que pueden parar o alargar la subasta que te interesa.

• Si quien debe acredita ante la notaría que ha planteado al juzgado el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo, la notaría suspende la venta hasta que el juzgado resuelva. La subasta puede quedar en pausa durante meses.
• Cuando el bien es la vivienda habitual de quien debe, la ley traslada a la venta extrajudicial salvaguardas análogas a las de la ejecución judicial. Si el anuncio o la escritura indican esa condición, revisa las condiciones particulares con más atención.
• Cualquier controversia de fondo saca el asunto del cauce notarial y lo lleva al juzgado, con el retraso que eso supone.

La lectura práctica: una subasta notarial puede suspenderse por causas que en una judicial se habrían resuelto dentro del procedimiento. No cuentes con el bien hasta que la escritura esté firmada, y no comprometas dinero ni plazos (una reforma, una mudanza, un alquiler) a una fecha que puede moverse.

La posesión es la diferencia que más cuesta descubrir a tiempo. En una ejecución judicial, el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite a quien adquiere pedir al propio juzgado la puesta en posesión, con audiencia a quienes ocupan y lanzamiento si no tienen título. En la venta extrajudicial no existe ese mecanismo: la notaría otorga la escritura y ahí termina su intervención. Si quien ocupa no se va, la persona adjudicataria tendrá que acudir a los tribunales por su cuenta, y cuánto tarde depende del juzgado, de quién ocupa y de con qué título: nadie puede darte una cifra seria. Lo que sí puedes hacer es averiguar quién vive dentro antes de pujar, como contamos en la guía de vivienda ocupada, y ajustar la puja a ese escenario.

Con las cargas la lógica es la misma que en las judiciales: las anteriores a la hipoteca que se ejecuta subsisten y te las quedas; las posteriores se cancelan con la venta. La notaría pide al Registro una certificación de cargas al inicio del procedimiento, pero hasta la subasta pueden pasar meses, así que pide tu propia nota simple actualizada. Cómo clasificar cada carga lo explicamos en cargas y gravámenes en subastas, y cómo pedir el documento, en la guía de la nota simple.

El título también cambia. En la vía judicial inscribes con el testimonio del decreto de adjudicación; en la notarial, con la escritura pública de venta que otorga la notaría a tu favor una vez pagado el precio. El destino es el mismo —tu nombre en el Registro y las cargas posteriores canceladas—, pero el documento, quién lo firma y sus gastos no son iguales. El bloque fiscal no entiende de vías: la cuenta completa está en impuestos y gastos al comprar en subasta.

En el Portal del BOE el dato está a la vista, pero hay que saber dónde mirar. En la ficha de cada subasta, la autoridad gestora identifica quién la tramita: si pone el nombre de una notaría en lugar de un juzgado, es notarial. El anuncio íntegro cita además la norma por la que se tramita —el artículo 129 de la Ley Hipotecaria o la Ley del Notariado—, lo que despeja cualquier duda. Qué más conviene localizar en el anuncio lo repasamos en la guía del edicto de subasta.

En subastas.ai las notariales del Portal del BOE se agregan junto a las judiciales y las administrativas, y cada ficha indica el tipo de procedimiento y el órgano que lo gestiona. En el buscador, el filtro «Tipo de órgano / Categoría» incluye un chip «Notarial» que deja solo esas subastas, combinable con provincia, tipo de bien y valor. Qué hace la plataforma con cada expediente está en qué es subastas.ai, y los límites de cada plan, en planes.

1. 1Confirma que es notarial y de qué clase: venta extrajudicial de hipoteca (art. 129 LH) o subasta voluntaria (Ley del Notariado). Cambian las reglas.
2. 2Lee el anuncio íntegro y el pliego de condiciones: depósito, duración, puja mínima, plazo y forma de pago. No des por buena ninguna cifra que no esté ahí.
3. 3Pide una nota simple actualizada y compárala con la certificación de cargas del expediente. Las anteriores a la hipoteca ejecutada subsisten.
4. 4Averigua la situación posesoria y asume que, si está ocupado, no habrá lanzamiento dentro del expediente notarial. Presupuesta tiempo y coste para la vía judicial.
5. 5Comprueba si consta como vivienda habitual y si hay indicios de que quien debe haya planteado la abusividad de alguna cláusula: la subasta puede suspenderse.
6. 6Suma al precio los impuestos de la transmisión, la escritura de venta y la inscripción, y ten resuelto el acceso al portal con antelación.

La subasta notarial no es ni más fácil ni más difícil que la judicial: es distinta en puntos concretos, y esos puntos cuestan dinero cuando se pasan por alto. Los errores de fondo son los de cualquier subasta: los repasamos en riesgos de comprar en subasta.