¿Qué son las cargas de una subasta y cómo sé si las hay?
Son derechos inscritos sobre el bien: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos. Las anteriores a la que se ejecuta subsisten y quedan a cargo de quien se adjudica el bien; las posteriores se cancelan. Se comprueban en la certificación de cargas del procedimiento y en una nota simple actualizada.
La regla clave está en el art. 668 LEC: quien puja acepta que las cargas y gravámenes anteriores al crédito del ejecutante subsisten, y el precio del remate no se destina a pagarlas. En cambio, la carga que se ejecuta y las posteriores se cancelan tras la adjudicación, mediante el mandamiento de cancelación (art. 674 LEC).
Cómo saber qué cargas hay:
- 1El edicto y la documentación del Portal. El juzgado pide al Registro una certificación de dominio y cargas (art. 656 LEC), y el anuncio debe informar de las cargas que subsisten.
- 2Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para ver si se ha inscrito algo después de la certificación. Ver cómo pedir y leer una nota simple.
- 3La fecha de cada asiento: lo que decide si una carga subsiste es su rango frente a la que se ejecuta, no su importe.
Ojo: el importe que figura inscrito en una hipoteca anterior no siempre coincide con la deuda pendiente real, que puede ser mayor o menor. Y hay deudas que no están inscritas pero que afectan al inmueble, como las de comunidad e IBI: ver deudas de comunidad e IBI.
La explicación detallada, con ejemplos, está en la guía de cargas y gravámenes.