¿Qué diferencia hay entre valor de subasta y valor de tasación?
El valor de tasación es lo que vale el bien según la valoración pericial. El valor de subasta es la cifra de referencia del procedimiento: sobre ella se calculan el depósito y los porcentajes que deciden si se aprueba el remate.
En una ejecución judicial ordinaria, el bien se valora por perito y, del valor de tasación, se descuenta el importe de las cargas anteriores que van a subsistir (art. 666 LEC). La lógica es sencilla: quien se adjudica el bien se queda esas cargas, así que el valor de referencia del procedimiento ya las tiene en cuenta.
En la ejecución hipotecaria, el valor de subasta es el que se pactó en la escritura de hipoteca, que no puede ser inferior al 75 % del valor de la tasación hecha para la hipoteca (art. 682.2 LEC). Por eso a veces el valor de subasta parece muy distinto del valor de mercado actual: puede ser una tasación de hace años.
- El depósito para pujar en una judicial se calcula sobre el valor de subasta: el 20 % en inmuebles y el 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 €, en las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025; el 5 % en las anteriores (arts. 647.1 y 669.1 LEC).
- En inmuebles, una puja igual o superior al 70 % del valor de subasta permite aprobar el remate sin más trámites (art. 670 LEC). Ver puja mínima en una subasta judicial.
- Si nadie puja, los porcentajes de la adjudicación posterior también se calculan sobre el valor de subasta (art. 671 LEC).
Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) cambiaron estas reglas, pero solo para las ejecuciones iniciadas desde esa fecha; en las anteriores siguen aplicándose las de antes. La ficha del Portal indica el depósito y las condiciones de cada subasta.