Cuánto pujar en una subasta: de qué depende la puja máxima

«Cuánto pujar en una subasta» es la pregunta que más se hace y la que peor se responde, porque casi siempre se busca la respuesta en el sitio equivocado: el valor de subasta del edicto. Ese número lo fija el procedimiento para calcular el depósito y los umbrales de aprobación del remate; no dice lo que el inmueble vale hoy ni lo que conviene pagar por él. La puja máxima sale de otra cuenta, que empieza en el valor de mercado y resta todo lo que la subasta añade al precio.

En la ficha de una subasta judicial conviven dos cifras oficiales que se confunden a menudo. El valor de tasación es la valoración del bien que consta en el procedimiento. El valor de subasta es la referencia del procedimiento: en una ejecución ordinaria, la tasación pericial menos las cargas anteriores que van a subsistir (artículo 666 de la LEC); en una hipotecaria, el valor pactado en la escritura, que no puede ser inferior al 75 % de la tasación hecha para concederla (artículo 682.2). El valor de mercado —lo que alguien pagaría hoy por ese inmueble en una compraventa normal— no aparece en ningún documento del expediente.

Una tasación hipotecaria de hace quince años puede estar muy por encima del mercado actual; un valor de subasta rebajado por una carga anterior puede parecer una oportunidad y no serlo, porque esa carga la vas a asumir tú. La diferencia entre tasación y valor de subasta tiene explicación propia en el centro de ayuda.

No hay un dato oficial del valor de mercado: la estimación es tuya, y su honestidad decide la operación. El procedimiento es el de cualquier perito con menos información: buscar inmuebles comparables —zona, superficie, tipología y estado similares— y corregir por lo que no coincide.

• Usa precios de cierre cuando puedas y trata los precios de anuncio como lo que son: lo que alguien pide, no lo que alguien paga.
• Trabaja con una horquilla, no con un número: si los comparables dicen entre 140.000 y 155.000 €, la cuenta se hace con 140.000 €. El optimismo se paga en la puja.
• Corrige a la baja por lo que no sabes: sin visita interior, el estado se presupone peor que la media.
• Cruza la descripción registral con el Catastro: superficie, anejos y cuota, si se subasta una participación indivisa. Comprar el 50 % de un piso no vale la mitad del piso.

Si después de todo esto la horquilla sigue siendo ancha, la respuesta honesta es «depende», y la forma de traducir ese «depende» a euros es el margen de seguridad de más abajo: cuanto menos sabes, más grande.

La regla de la LEC (artículos 668 a 670) es de prioridad registral: la carga que se ejecuta y las posteriores se cancelan con la adjudicación; las anteriores subsisten, y quien remata asume la responsabilidad que pesa sobre la finca. Una hipoteca anterior con 60.000 € pendientes son 60.000 € que se restan directamente de la puja máxima. Al margen del Registro, dos deudas viajan con el inmueble por ley y no aparecen necesariamente en el edicto: las cuotas de comunidad de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal) y el IBI pendiente, del que responde la propia finca.

• Lee la certificación de dominio y cargas del expediente (artículo 656 de la LEC): qué carga se ejecuta y cuáles están inscritas antes.
• Pide una nota simple actualizada: la certificación puede tener meses.
• Solicita el certificado de deudas a la comunidad y consulta los recibos de IBI pendientes en el ayuntamiento.
• Si una carga no se puede cuantificar, no se estima a la baja: se resuelve con el juzgado o el Registro, o se descarta la subasta. La guía de cargas y gravámenes detalla cada caso.

El remate no es el precio final. Sobre él se liquida el impuesto de la transmisión —ITP en la mayoría de subastas de vivienda usada; IVA y AJD cuando quien transmite actúa como empresa o la subasta es concursal— con el tipo que fije cada comunidad autónoma. Desde 2022 la base imponible general del ITP es el valor de referencia de Catastro cuando existe, que puede quedar muy por encima del remate; como el criterio no es uniforme entre comunidades, lo prudente es calcular el impuesto en el escenario caro. Después vienen los aranceles del Registro, la gestoría y las copias del juzgado: guía propia, línea a línea.

Dos partidas más que no son impuestos y que mucha gente olvida restar. La posesión: si el inmueble está ocupado —por la persona deudora, por terceros o por un arrendamiento anterior oponible—, disponer de él cuesta tiempo, y mientras tanto corren comunidad, IBI y seguro; «sin información» se presupuesta como ocupado, y comprar una vivienda ocupada tiene su propia cuenta. Y la reforma: sin visita interior, se presupuesta una puesta a punto completa, con colchón. Las dos entran en la resta en euros.

El depósito no es un coste —si ganas, cuenta como parte del precio; si no, se devuelve—, pero condiciona cuánto puedes pujar: es liquidez inmovilizada y se pierde si ganas y no pagas el resto (artículo 653 de la LEC). En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) es el 20 % del valor de subasta en inmuebles y el 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 € (artículos 647.1 y 669.1); en las anteriores, el 5 %. Se calcula sobre el valor de subasta, no sobre tu puja: qué depósito hay que consignar lo detalla por tipo de subasta.

El resto se consigna en un plazo corto: en inmuebles, 20 días desde el cierre si la puja alcanza el 70 % del valor de subasta, o desde el requerimiento tras aprobarse el remate si queda por debajo (artículo 670); 40 días desde la aprobación en las ejecuciones anteriores a la reforma. Ninguna hipoteca de compra convencional firma en ese plazo: solo se puja un importe cuyo total se pueda pagar con fondos propios o con financiación ya comprometida por escrito. Cómo financiar una compra en subasta explica las vías que sí llegan a tiempo.

La puja máxima se calcula desde el mercado, pero conviene saber dónde cae respecto al valor de subasta, porque de eso depende la aprobación del remate en inmuebles (artículo 670 de la LEC). Si la mejor puja es igual o superior al 70 % del valor de subasta, el Letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate directamente. Por debajo, la aprobación deja de ser automática: la persona deudora puede presentar en 10 días a un tercero que mejore la postura y, si no lo hace, el remate se aprueba según otros umbrales (en el régimen de la LO 1/2025, en general desde el 50 % del valor de subasta), con reglas más estrictas en la vivienda habitual. En las ejecuciones anteriores, la parte acreedora podía además pedir la adjudicación.

• Techo por encima del 70 %: aprobación directa y plazo de pago desde el cierre.
• Techo por debajo: puedes pujar igual, pero el resultado es incierto y el depósito queda inmovilizado mientras se tramita.
• Nunca subas el techo para «llegar al 70 %»: el umbral es una regla de aprobación, no una señal de que el inmueble valga eso. El detalle, en puja mínima en una subasta judicial.

Un ejemplo con cifras redondas e inventadas, solo para ver la mecánica: no son datos de mercado ni tipos reales de ninguna comunidad. Un piso con valor de subasta de 120.000 € en una ejecución hipotecaria (la hipoteca ejecutada se cancela y no hay otras cargas anteriores), ocupado por la persona deudora y sin visita interior; los comparables dan una horquilla de 140.000 a 155.000 €.

El valor de subasta no ha intervenido hasta la última línea, y solo para comprobar dónde cae el techo respecto al 70 %. Con la misma cuenta y una hipoteca anterior de 40.000 € que subsistiera, la puja máxima bajaría a 57.000 €: muy por debajo del 70 % y con la aprobación en el aire.

La cifra se decide en frío y antes de la subasta. En las ejecuciones de la LO 1/2025 las pujas son secretas hasta el cierre y el plazo de 20 días naturales es improrrogable (artículos 648 y 649 de la LEC): no verás a nadie mejorar tu postura, y la tentación es subir «por si acaso». En las anteriores, las pujas se ven y cada mejora en la última hora alarga el cierre, hasta un máximo de 24 horas: la tentación es reaccionar. En ambos casos el techo es el que calculaste en casa; si otra persona paga más, se ha llevado los riesgos que tú descartaste.

Para encontrar y cribar, el buscador de subastas.ai filtra las subastas activas por provincia, tipo de bien, valor y fecha de fin, y los planes de pago añaden un análisis de cargas y una estimación del margen tras gastos como primera aproximación, siempre etiquetada como estimación. La puja máxima se decide sobre el edicto, la certificación de cargas y tus propios comparables. Si empiezas ahora, qué es subastas.ai y la guía para empezar desde cero van antes que esta.