Ley 1/2025 y subastas judiciales: qué cambia para quien puja

La Ley 1/2025 cambió las subastas judiciales más que cualquier norma de la última década. Es la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE-A-2025-76), en vigor desde el 3 de abril de 2025. Su objeto es mucho más amplio, pero entre sus medidas reescribió los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regulan la subasta electrónica: depósito, visibilidad de las pujas, duración, plazo de pago y qué pasa cuando la mejor puja es baja o no hay ninguna.

Para quien puja, el resultado es un procedimiento distinto en los cuatro momentos que deciden una compra en subasta: el depósito, la puja, el pago y el desenlace cuando la subasta no sale como se esperaba. Esta guía recorre cada uno con el artículo de la LEC que lo regula y lo traduce a decisiones prácticas.

La reforma no alcanza a todas las subastas que ves hoy en el Portal de Subastas del BOE. Su disposición transitoria 9.ª.1 limita las reglas nuevas a las ejecuciones iniciadas a partir del 3 de abril de 2025; las que ya estaban en marcha siguen con el régimen anterior hasta el final. Como una ejecución puede tardar años en llegar a la subasta, los dos regímenes convivirán mucho tiempo: la primera tarea de quien puja es saber cuál se aplica.

• La fecha que manda es la de inicio de la ejecución, no la de la subasta ni la del edicto: una subasta publicada en 2026 puede seguir el régimen anterior.
• El edicto y la ficha del Portal publican las condiciones de cada subasta (depósito, duración, pujas secretas o no, plazo de pago), y valen por encima de cualquier regla general que leas aquí.
• En el Portal, una subasta del régimen nuevo indica que la puja máxima es secreta; en una del anterior se ven las pujas. En subastas.ai, las del régimen nuevo llevan la etiqueta «Pujas secretas» y la marca «LO 1/2025», y se filtran en el buscador.
• Si el edicto no lo aclara, pregunta por escrito al Letrado o Letrada de la Administración de Justicia del juzgado antes de consignar el depósito.

La reforma afecta a las subastas judiciales de la LEC, las que convocan los juzgados y agrupamos en subastas judiciales. Las de la Agencia Tributaria también se celebran en el Portal, pero con sus propias reglas: pujas públicas y ampliación de una hora (art. 104 del Reglamento General de Recaudación). La Seguridad Social subasta en su propia sede, no en el Portal del BOE, y las notariales siguen las normas de la venta extrajudicial o de la subasta voluntaria. En esas vías la Ley 1/2025 no cambia las reglas del mismo modo: subastas de la AEAT y de la Seguridad Social y subastas notariales.

La tabla resume los cambios en las subastas judiciales de inmuebles. La columna del régimen anterior recoge las reglas que siguen aplicándose a las ejecuciones iniciadas antes del 3 de abril de 2025; la otra, las de las iniciadas desde esa fecha. El resto no cambia: la subasta sigue siendo electrónica, en el Portal del BOE, con alta previa e identificación con Cl@ve o certificado digital.

Es el cambio que más se nota en la cuenta corriente. En las ejecuciones del régimen de la Ley 1/2025 el depósito para pujar por un inmueble es el 20 % del valor de subasta (artículo 669.1 de la LEC) y el 10 % en bienes muebles (artículo 647.1), con un mínimo de 1.000 €; en las iniciadas antes del 3 de abril de 2025 sigue siendo el 5 %. Se calcula sobre el valor de subasta, no sobre tu puja, y cada lote lleva el suyo. El detalle por tipo de subasta está en qué depósito hay que consignar.

Un ejemplo con cifras redondas, solo para ver la escala: en un inmueble con valor de subasta de 100.000 €, el depósito pasa de 5.000 € en el régimen anterior a 20.000 € en el de la Ley 1/2025. No se pierde si no ganas, pero tiene que estar disponible antes de pujar y queda inmovilizado hasta el cierre; si sigues dos o tres subastas a la vez, la liquidez necesaria se multiplica. No cambia, en cambio, tu puja máxima, que sigue saliendo del valor de mercado menos cargas, impuestos, gastos y margen, como explica cuánto pujar en una subasta.

• Si no ganas, el depósito se devuelve tras el cierre, salvo que hayas pedido reservarlo para optar al remate si quien gana no paga: devolución del depósito.
• Si ganas y no pagas el resto en plazo, lo pierdes: la subasta quiebra y el importe se destina a la ejecución (artículo 653 de la LEC). Con un 20 % en juego, el error cuesta cuatro veces más: qué pasa si gano y no pago.
• La parte ejecutante puja sin depósito, y en el régimen nuevo aunque no haya otros licitadores (artículo 647.2).

En el régimen anterior la subasta era una partida abierta: veías la puja más alta, podías mejorarla y cada puja de última hora prorrogaba el cierre una hora más, hasta 24 horas. La Ley 1/2025 elimina ese escenario por dos vías.

Primera: las pujas son secretas hasta el cierre (artículo 648.6.ª de la LEC). Mientras la subasta está abierta no ves la puja más alta ni cuántas hay; al cerrar, el Portal publica el importe de la mejor puja, o que terminó sin postores. Segunda: la subasta dura 20 días naturales improrrogables y el cierre no puede caer en fin de semana, festivo, entre el 24 de diciembre y el 6 de enero ni en agosto (artículo 649.1). No hay prórroga porque no hay última hora que disputar.

• Fija tu máximo antes de abrir el Portal y púyalo sin esperar a nadie: no hay señal que leer ni momento que esperar. Los datos para fijarlo salen del edicto y de la certificación de cargas; cómo leer un edicto de subasta explica dónde está cada uno.
• No subas «por si acaso». La tentación del régimen nuevo es inflar la puja ante la incertidumbre; la del anterior era reaccionar. Las dos se corrigen con un techo calculado en frío que no se mueve.
• Apunta la fecha de cierre que publica el Portal: el calendario de exclusiones puede desplazarla respecto a los 20 días contados a mano.

Si tu puja alcanza el 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba y tienes 20 días desde el cierre para consignar la diferencia entre el precio y el depósito (artículo 670.1 de la LEC). En las ejecuciones iniciadas antes del 3 de abril de 2025 (régimen anterior a la Ley 1/2025) eran 40 días desde la aprobación: la mitad de tiempo, y contado desde el cierre. El calendario completo está en plazo para pagar una subasta.

La consecuencia es que la financiación tiene que estar resuelta antes de pujar, no después de ganar. Una hipoteca de compra convencional rara vez cabe en 20 días, y la entidad financiera no puede inscribir su garantía hasta que el decreto de adjudicación esté inscrito. Las vías que sí llegan a tiempo están en cómo financiar una compra en subasta.

Después del pago el itinerario no cambia (decreto de adjudicación, testimonio del decreto como título inscribible según el artículo 673 de la LEC, impuesto con el tipo de tu comunidad autónoma, inscripción y posesión); lo recorremos en qué pasa después de ganar una subasta. Si la parte ejecutante cede el remate, en el régimen nuevo lo hace por escrito en los 5 días posteriores al pago (artículo 647.3): qué es la cesión de remate.

Cuando la mejor puja por un inmueble queda por debajo del 70 % del valor de subasta, la aprobación deja de ser automática (artículo 670.3 de la LEC): la persona deudora puede presentar a un tercero que mejore la puja hasta al menos el 60 %, o hasta lo que cubra todo lo reclamado. Si no lo hace, el remate se aprueba si la puja alcanza el 50 %, o el 40 % cuando cubre la cantidad reclamada. Y la parte ejecutante ya no puede pedir que se le adjudique el bien habiendo pujas; en el régimen anterior sí podía.

Si nadie puja, la subasta queda desierta y el cambio es aún mayor (artículo 671). En el régimen anterior la parte acreedora podía pedir la adjudicación. En el de la Ley 1/2025 se alza el embargo y la persona deudora puede designar a quien se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o el 40 % si cubre lo reclamado. Lo que ocurre después depende de cada ejecución: no hay un desenlace automático que puedas dar por hecho, y el camino para llegar al bien es otro: qué pasa cuando una subasta queda desierta.

• Pujar por debajo del 70 % sigue siendo válido, pero el resultado es incierto y tu depósito queda inmovilizado mientras se tramita.
• Los umbrales de la vivienda habitual de la persona deudora son más exigentes: puja mínima en una subasta judicial.

1. 1Comprueba el régimen en el edicto y en la ficha del Portal; si no está claro, pregunta al juzgado por la fecha de inicio de la ejecución.
2. 2Ten el depósito disponible antes de abrir el Portal: 20 % en inmuebles, 10 % en muebles, mínimo 1.000 €. Si sigues varias subastas, suma todos los depósitos.
3. 3Cierra la financiación del resto por escrito, con 20 días desde el cierre como escenario.
4. 4Calcula la puja máxima desde el valor de mercado y réstale cargas, impuestos (con el tipo de ITP de tu comunidad autónoma), gastos, posesión y margen. Ese techo no se toca.
5. 5Puja dentro del plazo y apunta la fecha de cierre que publica el Portal. No habrá prórroga.
6. 6Si ganas, cuenta los 20 días desde el cierre y consigna; si no, pide la devolución del depósito o decide si lo reservas.

Para encontrar y cribar subastas bajo uno u otro régimen, el buscador de subastas.ai filtra por provincia, tipo de bien, valor, fecha de fin y pujas secretas. Los planes de pago añaden análisis de cargas y estimación de gastos, siempre etiquetada como estimación. Si es tu primera subasta, empieza por qué es subastas.ai y la guía para empezar en subastas judiciales: la Ley 1/2025 cambia las reglas, no el trabajo previo que exige comprar bien.