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Glosario

Glosario de subastas

Qué significan valor de subasta, depósito, puja mínima, cesión de remate, cargas, nota simple o decreto de adjudicación: el vocabulario de las subastas, explicado.

45 términos, con su base legal y enlaces a las respuestas del centro de ayuda y a las guías del blog.

A

Adjudicación

Acto por el que el bien subastado se atribuye a una persona concreta: normalmente, a quien hizo la mejor puja una vez aprobado el remate y pagado el precio. En las subastas judiciales se formaliza con el decreto de adjudicación. Ganar la puja no equivale todavía a la adjudicación.

Base legal: Art. 670 LEC · Art. 673 LEC

Ver también: Aprobación del remate, Decreto de adjudicación, Remate

Adjudicación a la parte acreedora (50 % / 70 %)

Posibilidad de que el bien se atribuya a quien pidió la ejecución cuando la subasta judicial queda desierta. En las ejecuciones anteriores al 3 de abril de 2025, en inmuebles podía pedirla por el 50 % del valor de subasta o por lo que se le debiera, y si era la vivienda habitual de la persona deudora, por el 70 % o, si lo debido era inferior, por el 60 %. En las iniciadas desde esa fecha (Ley Orgánica 1/2025) esa adjudicación desaparece: la persona deudora puede designar a quien se adjudique el bien o pedir que se alce el embargo.

Base legal: Art. 651 LEC (muebles) · Art. 671 LEC (inmuebles)

Ver también: Subasta desierta, Valor de subasta, Vivienda habitual

AEAT (Agencia Tributaria)

También: Agencia Estatal de Administración Tributaria, Hacienda

La Agencia Estatal de Administración Tributaria subasta bienes embargados por deudas tributarias dentro del procedimiento de apremio. Sus subastas se rigen por la Ley General Tributaria y el Reglamento General de Recaudación, y desde 2018 se celebran en el Portal de Subastas del BOE con pujas públicas. El depósito, el tipo y los plazos los fija cada anuncio.

Base legal: Arts. 101 y 104 del Reglamento General de Recaudación (RD 939/2005)

Ver también: Procedimiento de apremio, Subasta administrativa, Tipo de subasta

Anuncio de subasta

También: Edicto

Publicación oficial que da a conocer una subasta: identifica el bien, el órgano que la convoca, el valor de subasta, el depósito y las condiciones para participar. En las judiciales se publica en el Boletín Oficial del Estado y remite a la ficha del Portal de Subastas. Es la fuente que hay que leer y verificar antes de pujar.

Base legal: Art. 645 LEC · Art. 668 LEC

Ver también: Portal de Subastas del BOE, Órgano gestor, Cargas

Aprobación del remate

Resolución con la que el Letrado de la Administración de Justicia confirma la mejor puja de una subasta judicial. En inmuebles, si la puja alcanza el 70 % del valor de subasta se aprueba sin más trámite; por debajo de ese porcentaje se abre un plazo en el que la persona deudora puede presentar a un tercero que mejore la oferta, y la aprobación deja de ser automática. En bienes muebles las reglas son otras.

Base legal: Art. 650 LEC (muebles) · Art. 670 LEC (inmuebles)

Ver también: Remate, Puja mínima, Valor de subasta

C

Cargas

También: Gravámenes, Cargas registrales

Derechos inscritos que pesan sobre un bien: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos y otros. En una subasta lo decisivo no es su importe sino su rango, es decir, si se inscribieron antes o después del crédito que se ejecuta. Las anteriores subsisten y las posteriores se cancelan.

Base legal: Art. 668 LEC · Art. 674 LEC

Ver también: Cargas anteriores, Cargas posteriores, Certificación de dominio y cargas

Cargas anteriores

También: Cargas preferentes

Cargas inscritas antes del crédito que origina la ejecución. Subsisten después de la subasta y quedan a cargo de quien se adjudica el bien, sin que el precio del remate se destine a pagarlas. Por eso se suman al precio al calcular el coste total, y el importe inscrito no siempre coincide con la deuda pendiente real.

Base legal: Art. 668 LEC

Ver también: Cargas, Cargas posteriores, Nota simple

Cargas posteriores

Cargas inscritas después del crédito que se ejecuta. Se cancelan tras la adjudicación, junto con la carga ejecutada, mediante el mandamiento de cancelación de cargas. Sus titulares pueden cobrar, por su orden, de lo que sobre del precio del remate.

Base legal: Art. 672 LEC · Art. 674 LEC

Ver también: Mandamiento de cancelación de cargas, Cargas anteriores, Remate

Certificación de dominio y cargas

También: Certificación de cargas

Documento que el juzgado pide al Registro de la Propiedad al comienzo de la ejecución de un inmueble. Acredita quién es titular y qué cargas constan inscritas en esa fecha, y su expedición queda anotada en el Registro. No recoge lo que se inscriba después, por eso conviene completarla con una nota simple actualizada.

Base legal: Art. 656 LEC

Ver también: Cargas, Nota simple, CRU (Código Registral Único)

Cesión de remate

Facultad de ceder a otra persona el bien que se va a adjudicar, de modo que sea esa otra persona quien lo adquiera. En las subastas judiciales solo la tienen la parte ejecutante y las partes acreedoras posteriores; quien puja sin ser acreedor no puede ceder el remate. La forma y el momento de hacerla cambiaron con la Ley Orgánica 1/2025.

Base legal: Art. 647.3 LEC

Ver también: Remate, Decreto de adjudicación, Parte ejecutante

CRU (Código Registral Único)

También: IDUFIR, Identificador Único de Finca Registral

Código que identifica cada finca en el Registro de la Propiedad; es el nombre actual del antiguo IDUFIR. Permite localizar la finca sin ambigüedad al pedir una nota simple y suele aparecer en el anuncio junto al resto de datos registrales. A diferencia de la referencia catastral, remite al Registro, que es donde constan la titularidad y las cargas.

Ver también: Nota simple, Referencia catastral, Certificación de dominio y cargas

D

Decreto de adjudicación

Resolución del Letrado de la Administración de Justicia que adjudica el bien a quien ganó la subasta, o a quien se cedió el remate, una vez consignado el precio. De ese decreto se expide el testimonio que sirve para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

Base legal: Art. 673 LEC

Ver también: Testimonio del decreto de adjudicación, Mandamiento de cancelación de cargas, Adjudicación

Depósito

También: Consignación, Consignar

Cantidad que hay que consignar antes de pujar como garantía de que la puja va en serio. En las subastas judiciales de ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025 es el 20 % del valor de subasta en inmuebles y el 10 % en muebles, con un mínimo de 1.000 €; en las anteriores, el 5 %. Si se gana, cuenta como parte del precio; si no, se devuelve, salvo reserva de postura. En las demás subastas lo fija cada anuncio.

Base legal: Arts. 647.1 y 669.1 LEC · Art. 652 LEC

Ver también: Reserva de postura, Quiebra de la subasta, Valor de subasta

E

Ejecución hipotecaria

Procedimiento judicial con el que la parte acreedora reclama una deuda con garantía hipotecaria y que puede terminar en la subasta del inmueble hipotecado. El valor de subasta es el que se pactó en la escritura de hipoteca, que no puede ser inferior al 75 % de la tasación hecha para la hipoteca. Por eso puede diferir bastante del valor de mercado actual.

Base legal: Arts. 681 a 698 LEC · Art. 682.2 LEC

Ver también: Valor de subasta, Valor de tasación, Subasta judicial

I

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Impuesto que suele gravar la adquisición en subasta de un inmueble cuando quien transmite no es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad; en ese otro caso puede aplicarse el IVA. Lo gestiona cada comunidad autónoma, que fija el tipo, y hay que liquidarlo antes de inscribir la adjudicación en el Registro.

Base legal: Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993)

Ver también: Testimonio del decreto de adjudicación, Adjudicación

L

Lanzamiento

Desalojo, ordenado por el juzgado, de las personas que ocupan un inmueble. Tras una subasta judicial, quien adquiere el bien puede pedirlo en el propio procedimiento frente a ocupantes sin título en el plazo de un año desde la adquisición; pasado ese plazo hay que acudir al juicio que corresponda. Si hay un título que deba respetarse, como ciertos arrendamientos, la cuestión se remite a ese juicio.

Base legal: Art. 675 LEC

Ver también: Situación posesoria, Adjudicación

Letrado de la Administración de Justicia

También: LAJ, Secretario judicial

Profesional del juzgado que dirige la subasta judicial: la convoca, aprueba el remate y dicta el decreto de adjudicación. Es la denominación que sustituyó a la de secretario judicial. Las consultas sobre el expediente se dirigen a la oficina judicial que tramita la ejecución.

Base legal: Arts. 644 y 670 LEC

Ver también: Aprobación del remate, Decreto de adjudicación, Órgano gestor

M

Mandamiento de cancelación de cargas

Orden que expide el juzgado para que el Registro de la Propiedad cancele la carga ejecutada y las inscritas después de ella. Se presenta en el Registro junto con el testimonio del decreto de adjudicación. No afecta a las cargas anteriores, que siguen inscritas.

Base legal: Art. 674 LEC

Ver también: Cargas posteriores, Testimonio del decreto de adjudicación, Cargas anteriores

N

Nota simple

Extracto informativo del Registro de la Propiedad sobre una finca: titularidad, descripción y cargas inscritas en el momento de pedirla. En una subasta sirve para comprobar si se ha inscrito algo después de la certificación de cargas del procedimiento. Tiene valor informativo, no el de una certificación registral.

Base legal: Art. 222 de la Ley Hipotecaria

Ver también: Certificación de dominio y cargas, CRU (Código Registral Único), Cargas

O

Órgano gestor

También: Autoridad gestora, Órgano que convoca

Juzgado, notaría u oficina administrativa que convoca y tramita una subasta, y ante quien se hacen las consultas sobre ella. En una subasta judicial es el juzgado de la ejecución; en una administrativa, la dependencia de recaudación de la Agencia Tributaria o la unidad de recaudación de la Seguridad Social que corresponda. Figura en el anuncio de cada subasta.

Ver también: Anuncio de subasta, Letrado de la Administración de Justicia, URE (Seguridad Social)

P

Parte ejecutante

También: Ejecutante, Parte acreedora

Quien ha pedido la ejecución para cobrar su crédito y, con ella, la subasta del bien. En las subastas judiciales puede pujar sin consignar depósito y puede ceder el remate a un tercero. Su contraparte es la persona deudora o ejecutada.

Base legal: Arts. 647.2 y 647.3 LEC

Ver también: Cesión de remate, Adjudicación a la parte acreedora (50 % / 70 %), Depósito

Portal de Subastas del BOE

También: subastas.boe.es, Portal de Subastas Electrónicas

Plataforma oficial de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado en la que se celebran las subastas judiciales y notariales y las de la Agencia Tributaria. En él se consulta cada subasta, se consigna el depósito y se puja, con identificación electrónica. Es la referencia oficial de cada subasta que celebra.

Base legal: Arts. 644 a 649 LEC · Ley 19/2015

Ver también: Anuncio de subasta, Puja, Depósito

Postor

También: Licitador, Pujador

Persona o entidad que participa en una subasta haciendo una puja. Para pujar en una subasta judicial hace falta identificación electrónica, alta en el Portal de Subastas y el depósito consignado, salvo en el caso de la parte ejecutante.

Base legal: Art. 647 LEC

Ver también: Puja, Depósito, Reserva de postura

Procedimiento de apremio

Vía con la que la Administración cobra las deudas que no se pagaron en plazo voluntario: embarga bienes y, si hace falta, los vende en subasta. Es el origen de las subastas de la Agencia Tributaria y de la Seguridad Social, cada una con su propio reglamento de recaudación.

Base legal: Ley 58/2003, General Tributaria · RD 939/2005 (RGR) · RD 1415/2004 (Seguridad Social)

Ver también: AEAT (Agencia Tributaria), URE (Seguridad Social), Subasta administrativa

Puja

También: Postura, Oferta

Oferta de precio que hace un postor durante el periodo de pujas. En las ejecuciones judiciales anteriores al 3 de abril de 2025 el Portal muestra la mejor puja y el cierre puede ampliarse por pujas de última hora; en las iniciadas desde esa fecha las pujas son secretas hasta el cierre y el plazo es improrrogable. Si la subasta fija tramos, la puja tiene que respetarlos.

Base legal: Art. 648 LEC · Art. 649 LEC

Ver también: Tramos entre pujas, Puja mínima, Postor

Puja mínima

En las subastas judiciales no hay un importe mínimo para poder pujar, pero sí porcentajes del valor de subasta que deciden si el remate se aprueba directamente o no. En otros procedimientos, como los de la Agencia Tributaria, el anuncio fija un tipo por debajo del cual no se admiten pujas. Conviene leer en cada anuncio qué regla aplica.

Base legal: Art. 670 LEC

Ver también: Aprobación del remate, Tipo de subasta, Valor de subasta

Q

R

Reserva de postura

También: Reserva del depósito

Petición que puede hacer quien puja para que su depósito quede retenido aunque no gane. Si quien gana no paga el resto del precio, el remate puede aprobarse a favor de la siguiente puja con reserva, siempre que su importe, sumado al depósito perdido, alcance el precio del remate fallido. A cambio, el dinero queda inmovilizado más tiempo.

Base legal: Art. 652.1 LEC

Ver también: Depósito, Quiebra de la subasta, Postor

S

Situación posesoria

También: Estado posesorio, Ocupación

Información sobre si el inmueble está libre u ocupado y, en ese caso, por quién y con qué título. El juzgado puede haberla investigado y declarado antes de la subasta si los ocupantes tienen derecho a permanecer, pero el dato puede no estar actualizado. Adquirir en subasta no asegura la entrega inmediata de la posesión.

Base legal: Art. 661 LEC · Art. 675 LEC

Ver también: Lanzamiento, Anuncio de subasta

Subasta administrativa

Subasta que convoca un órgano de recaudación de la Administración, como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social, para cobrar deudas públicas. No se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil sino por sus reglamentos de recaudación, así que el depósito, la duración, la forma de pujar y el documento que acredita la compra se leen en cada anuncio.

Base legal: RD 939/2005 (RGR) · RD 1415/2004 (Seguridad Social)

Ver también: AEAT (Agencia Tributaria), URE (Seguridad Social), Procedimiento de apremio

Subasta concursal

Venta en subasta de bienes que forman parte de un concurso de acreedores, normalmente en la fase de liquidación, bajo el control del juzgado. Las condiciones de depósito, puja mínima, adjudicación y cancelación de cargas dependen de lo aprobado en cada concurso, y pueden celebrarse en el Portal de Subastas o mediante una entidad especializada.

Base legal: Texto refundido de la Ley Concursal (RDLeg 1/2020)

Ver también: Subasta judicial, Cargas

Subasta desierta

Subasta que termina sin ninguna puja válida. En las ejecuciones judiciales de inmuebles iniciadas desde el 3 de abril de 2025, la persona deudora puede designar a quien se adjudique el bien o pedir que se alce el embargo; en las anteriores, la parte acreedora podía pedir la adjudicación. En las subastas administrativas, notariales y concursales las consecuencias dependen de sus propias normas.

Base legal: Art. 651 LEC (muebles) · Art. 671 LEC (inmuebles)

Ver también: Adjudicación a la parte acreedora (50 % / 70 %), Suspensión de la subasta

Subasta judicial

Subasta que nace de una ejecución ante un juzgado, por ejemplo por una hipoteca impagada o una sentencia, y que dirige el Letrado de la Administración de Justicia. Se rige por los artículos 643 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se celebra en el Portal de Subastas del BOE.

Base legal: Arts. 643-675 LEC

Ver también: Ejecución hipotecaria, Subasta notarial, Subasta administrativa

Subasta notarial

Subasta que celebra un notario, por ejemplo en la venta extrajudicial de un bien hipotecado o en una subasta voluntaria. Se celebra en el Portal de Subastas del BOE y se rige por la legislación notarial e hipotecaria, no por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Base legal: Art. 129 de la Ley Hipotecaria · Arts. 72-77 de la Ley del Notariado

Ver también: Subasta judicial, Portal de Subastas del BOE

T

Testimonio del decreto de adjudicación

También: Testimonio

Copia oficial del decreto de adjudicación en la que consta que se ha consignado el precio. Es el título con el que quien se adjudica el bien inscribe su compra en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de escritura notarial.

Base legal: Art. 673 LEC

Ver también: Decreto de adjudicación, Mandamiento de cancelación de cargas, ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Tipo de subasta

Expresión con dos sentidos en los anuncios: puede indicar la clase de subasta (judicial, notarial o administrativa) o una cifra de referencia del procedimiento. En las subastas judiciales actuales esa cifra se llama valor de subasta; en las de la Agencia Tributaria, el tipo es el importe mínimo por el que se admiten pujas. El contexto del anuncio indica cuál de los dos sentidos se usa.

Ver también: Valor de subasta, Puja mínima, AEAT (Agencia Tributaria)

U

URE (Seguridad Social)

También: TGSS, Tesorería General de la Seguridad Social, Unidad de Recaudación Ejecutiva

Las Unidades de Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social embargan y subastan bienes por deudas con la Seguridad Social, como cotizaciones impagadas. Anuncian sus subastas en su sede electrónica y las celebran con su propio reglamento de recaudación, fuera del Portal de Subastas del BOE. Si una subasta queda desierta, el bien puede ofrecerse después por adjudicación directa.

Base legal: Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social (RD 1415/2004)

Ver también: Subasta administrativa, Procedimiento de apremio, Órgano gestor

V

Valor de subasta

Cifra de referencia de una subasta judicial: sobre ella se calculan el depósito y los porcentajes que deciden si el remate se aprueba. En una ejecución ordinaria se obtiene de la tasación descontando las cargas anteriores que subsisten; en una ejecución hipotecaria es el valor pactado en la escritura. No es una estimación del valor de mercado actual.

Base legal: Art. 666 LEC · Art. 682.2 LEC

Ver también: Valor de tasación, Depósito, Aprobación del remate

Valor de tasación

Valor que la valoración pericial asigna al bien. En una ejecución judicial ordinaria es el punto de partida para fijar el valor de subasta; en la hipotecaria, la tasación de la escritura limita el valor de subasta pactado. Puede ser antigua, así que no sustituye a una estimación propia del precio actual de la zona.

Base legal: Art. 666 LEC · Art. 682.2 LEC

Ver también: Valor de subasta, Ejecución hipotecaria

Vivienda habitual

Cuando el inmueble subastado es la vivienda habitual de la persona deudora, la ley la protege con porcentajes más altos. En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, con pujas inferiores al 70 % del valor de subasta no se aprueba el remate salvo que cubra todo lo debido, y nunca por menos del 60 %. En las anteriores, si la subasta quedaba desierta, la parte acreedora solo podía pedir la adjudicación por el 70 % o, si lo debido era inferior, por el 60 %. El anuncio suele indicar si el inmueble tiene esa condición.

Base legal: Art. 670 LEC · Art. 671 LEC

Ver también: Aprobación del remate, Adjudicación a la parte acreedora (50 % / 70 %)

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Las definiciones de este glosario son orientativas y simplifican conceptos jurídicos: no constituyen asesoramiento legal ni financiero. Verifica siempre las condiciones en el anuncio oficial de cada subasta y, en operaciones importantes, consulta con un profesional. La normativa puede cambiar y variar según la fecha de inicio de cada procedimiento. Revisado el .